取得価格だけで見るとリノベーションのほうが安いですが、必ずしもお得というわけではありません。

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新築とリノベーションだとどっちがお得?

 

新築とリノベお得なのはどっち

リノベーション物件は新築に比べて取得価格の安さが魅力ですが、長期的に見てお得なのでしょうか?

 

購入する物件の条件で変わりますが、全体的に将来売却することも視野に入れると取得費用は高くても新築を買った方がお得です。

 

しかし、リノベーション物件にもローン元金を減らせるメリットや物件の選択肢を上げられるメリットもあるので、一概に新築より損とは言い切れません

 

 

将来の売却価格で考えれば新築が有利

 

リノベーション物件は築年数が古いため建物の価値は低く、将来的な下落幅も大きいです。

 

リノベーション物件になる大半は築15年以上の物件です。
築年数によっても変わりますが、マンションや戸建ては性能が進化していて新築や築浅物件は耐用年数も向上しています。

 

つまり、将来築30年、40年になったときの価値は新築と中古住宅で変わります

 

リノベーション物件は購入してしばらくは、リノベーションの付加価値が物件価値に加わりますが20年ほどすれば老朽化して価値は薄れます。最終的には建物の評価で値段が決まるため、築年数が古くて取得時に工事費用が上乗せされているリノベーション物件は価値の下がり幅が大きくなります

 

以下の例をご覧ください。

 

新築で4,000万円のマンションを購入した場合

5年後の売却価格:3,700万円
10年後の売却価格:3,600万円
20年後の売却価格:3,200万円
30年後の売却価格:2,800万円
40年後の売却価格:2,500万円

築35年のリノベーション物件を2,500万円で中古購入した場合

5年後の売却価格:2,300万円
10年後の売却価格:2,000万円
20年後の売却価格:1,300万円
30年後の売却価格:900万円
40年後の売却価格:500万円

 

上記の試算はあくまでも一例で、立地(土地の坪単価)によっても価値の下落幅は変わります

 

築35年のマンションの場合、20年後には築45年になります。
この例では立地が良い場合を想定していて、人気の低いマンションではさらに下落幅が大きくなります。

 

新築の場合は20年後に取得価格からマイナス800万円くらいの価格で売れるのに対して、例に挙げたリノベーション物件は購入価格より1,200万円下落します。

 

さらに築年数が古くなると建物の耐久性が懸念されるため築年数に応じた下落幅も大きくなります

 

 

ローン支払額の違い

金利1.6%、フラット35(35年固定金利)をボーナス払いなしのフルローンで組んだ場合の総支払額と利息をご覧ください。
なお、新築はフラット35Sで当初10年の優遇金利、リノベーション物件はフラット35Sの適用なしで試算しています。

 

新築4,000万円

当初10年:10万円(0.25&優遇)
11~35年:11.8万円
総額:4,706万円(利息706万円)

 

リノベーション2,500万円

全期間:7.8万円
総額:3,267万円(利息267万円

 

※計算ツールフラット35公式サイト、ローンシミュレーション(https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html)

 

車などと違って住宅は条件を満たせば中古でも新築と同じ金利になります。フラット35Sの場合は当初10年優遇(条件を満たせば中古も5年優遇)がありますが、それでもローン元金が高ければ利息負担は大きくなります。

 

支払期間が同じであれば、ローン元金が2倍になった時に支払う利息の総額は2倍以上になります。(繰り上げ返済しない場合)
頭金の少ない人は、無理して高い新築を買うよりもお手頃なリノベーション物件を買うメリットが高いです。

 

 

好立地物件の恩恵

リノベーション物件は取得価格が安いので好立地でも割安に買えるケースがあります。
同じ取得価格でも立地が良いところに住めば、街に出るまでの交通費や移動時間による機会損失を節約できます。
毎週末お酒を飲んでタクシーを使って帰るのであれば、駅から歩いて帰れるリノベーション物件を買った方がお得です。

 

リノベーション物件に限らず、家を買うときは立地の恩恵による生活費の違いや付加価値も考慮して検討しましょう

 

無理してローン元金を上げて新築の好立地物件を買うと利息負担が大きくなるので、リノベーション物件は新築と比較すれば予算を変えずに立地の選択肢を広げられます